Fragen und Antworten zum Grunderwerb in Thailand
Fragen und Antworten zum Grunderwerb in Thailand
- Kann ein Ausländer einen Kaufvertrag über ein Grundstück schließen?
- Gibt es Ausnahmen von dem Verbot des Landerwerbs für Ausländer?
- Können Ausländer das Eigentum an einem auf fremdem Boden befindlichen Haus erwerben?
- Können Ausländer Eigentumswohnungen in Thailand erwerben?
- Wie kann sich ein Ausländer die Nutzungsrechte hinsichtlich eines Grundstücks sichern?
Kann ein Ausländer einen Kaufvertrag über ein Grundstück schließen?
Der Abschluss eines Kaufvertrages über ein Grundstück ist auch Ihnen als Ausländer möglich. Der anschließende Landerwerb, d.h. Ihre Eintragung als Eigentümer in das Chanod (Grundstücksbrief) ist jedoch grundsätzlich verboten.
Gibt es Ausnahmen von dem Verbot des Landerwerbs für Ausländer?
Zwischenzeitlich wurde von der thailändischen Regierung die Möglichkeit eingeräumt, dass ein Ausländer bis zu einem Rai (gleich 1600 qm) für reine private Wohnzwecke erwerben kann, allerdings nur wenn eine ausreichende Summe an Devisen (derzeit 40 Mio. Baht) in das Land eingebracht wird. Zusätzlich bedarf es einer Genehmigung des Innenministeriums. Diese ist beim Landdepartment des Bezirksamtes (Ampoe) zu beantragen.
Können Ausländer das Eigentum an einem auf fremdem Boden befindlichen Haus erwerben?
Ausländer können aber ein Haus erwerben, wenn dieses sich auf einem Grundstück befindet, dass in fremdem Eigentum steht. Hier eröffnet sich die Möglichkeit entsprechendes Land für bis zu 30 Jahre zu leasen (dazu siehe unten) und aus eigenen Mitteln ein Haus zu bauen.
Können Ausländer Eigentumswohnungen in Thailand erwerben?
Darüber hinaus kann ein Ausländer Wohnungen, Condominiums und Appartements in mehrstöckigen Gebäuden auf eigenen Namen erwerben. Der Erwerb einer solchen Eigentumswohnung ist schon deswegen vorteilhaft, da diese ausschließlich auf den Namen des Ausländers gekauft wird und der Ausländer nicht mehr von Verwandten oder Dritten abhängig ist. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist zu beachten, dass die finanziellen Mittel nachweisbar aus dem Ausland zum Zwecke des Immobilienerwerbs nach Thailand übermittelt werden müssen. Beim Überweisungsauftrag an eine thailändische Bank muss die Transaktion unter dem Hinweis des beabsichtigten Immobilienerwerbs erfolgen. Die empfangene thailändische Bank muss dann anschließend um Erstellung eines entsprechenden Dokuments (thailändische Bezeichnung ist Tor Tor 3) gebeten werden, welche bestätigt, dass die Summe aus dem Ausland zum Zwecke eines Immobilienerwerbs in Thailand eingegangen ist. Die Abwicklung des eigentlichen Kaufs der Eigentumswohnung / des Appartements kann dann sehr schnell innerhalb von Tagen abgewickelt werden.
Wie kann ein Ausländer sich die Nutzungsrechte hinsichtlich eines Grundstücks sichern?
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a) Gründung einer Company Limited
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Oft wird zum Zwecke des Landerwerbs durch einen Ausländer eine so genannte Company Limited gegründet. Die Gründung einer nicht aktiven Firma allein zum Zwecke des Grunderwerbs stellt jedoch nach der thailändischen Rechtslage ein Umgehungsgeschäft und somit ein nichtiges Rechtsgeschäft dar, durch das sich die Beteiligten sogar strafbar machen können. Außerdem muss die Company zu mind. 51 % von thailändischen Staatsangehörigen bestehen (die Gesamtzahl der Gesellschafter beträgt 7). Allerdings kann passieren, dass dieses Mindestverhältnis von 51 % Thailändern zu 49 % Ausländern ggf. zu einer Nichtgenehmigung von Landerwerb führen kann. Besser und sicherer wäre ein Verhältnis von z. B. 30 % Ausländern und 70 % Thailändern. Zwar kann sich der Ausländer die Verfügbarkeit über das Grundstück sichern, da die thailändischen Teilhaber als Strohleute eingesetzt werden und in einem entsprechenden Vertrag auf ihre Rechte verzichten können. Problematisch ist diese Lösung wegen der möglichen Ärger mit den Straforganen, aber auch wegen der Abhängigkeit von thailändischen Strohleuten und der Kosten für Bilanzen etc.
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b) Nutzungsrecht am fremden Grundstück mit Darlehensvertrag
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Eine gesetzlich zulässige Lösung stellt der Erwerb eines Nutzungsrechts an einem Grundstück bzw. das Land- Leasing dar. Der Ausländer schließt einen Leasing/ Miet-/ Pachtvertrag mit dem Eigentümer des Grundstücks. Neben der reinen Miete, kann ein Wohnrecht, die Nutznießung (Usufruct“) und zusätzlich ein Bebauungsrecht („Superficies“) des Ausländers vereinbart werden.
Der Berechtigte erhält den Besitz und den Gebrauch an dem Grundstück, d.h. das ausschließliche Recht das Haus zu bewohnen, auszubauen, zu verändern, inklusive des Rechtes, Gebäude zu errichten oder abzureißen. Dieses Nutzungsrechts kann ohne die Zustimmung des Eigentümers übertragen werden, sofern vertraglich nichts anderes geregelt ist. Es empfiehlt sich, in dem entsprechenden Vertrag vertraglich ausdrücklich zu vereinbaren, dass die Nutzungsrechte als vererblich, abtretbar und übertragbar ausgestaltet sind.
Das Nutzungs- /Wohn- oder Baurecht des Ausländers werden in das Grundbuch eingetragen. Der Vertrag darf die gesetzliche Nutzungsdauer von maximal 30 Jahren nicht überschreiten oder aber auf Lebenszeit des Berechtigten abgeschlossen sein. Zu beachten ist, dass das Nutzungsrecht nach Ablauf der 30 Jahre verlängert werden kann. Die Vereinbarung einer entsprechenden Option in einem Vertrag ist allerdings in Thailand oft nutzlos, denn eine solche Option kann bei dem Landdepartment nicht registriert werden.
Will sich der Ausländer noch mehr absichern, so kann er zusätzlich einen Darlehensvertrag mit dem thailändischen Eigentümer abschließen. Die Eintragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek zur Sicherung der Darlehensrückzahlung ist allerdings nicht möglich, wenn das Landdepartment davon ausgeht, dass der thailändische Eigentümer nur Strohmann des Ausländers ist und für ihn das Eigentum lediglich hält. Man sollte in dem Fall über eine rechtlich zulässige Konstellation beraten lassen, bevor man die entsprechenden Verträge abschließt.
Möglich ist, ein Nutzungsvertrag auf 30 Jahre oder auf Lebenszeit des Berechtigten registriert und zusätzlich ein privatrechtlicher Darlehensvertrag abgeschlossen wird. Denkbar ist auch, dass die Hypothek zum einen späteren Zeitpunkt als die Registrierung des Eigentums eingetragen wird.
Der Abschluss eines zusätzlichen Darlehensvertrages könnte z. B. dazu dienen, den Ehepartner im Streitfall unter Druck zu setzen – wenn der Ehepartner der Eigentümer des Grundstücks – in dem man die ausstehende Darlehenssumme einklagt. Im Ernstfall könnte allerdings die Einklagbarkeit gegenüber dem thailändischen Ehepartner schon deswegen problematisch sein, da der Erwerb eines Grundstücks durch eine mit einem Ausländer verheiratete Thailänderin unter Umständen nur dann möglich und eingetragen wird, wenn die Thailänderin beim Landdepartment versichert, das Grundstück ausschließlich aus eigenen Mitteln erworben zu haben. Das Vorhandensein eines Darlehensvertrages in unmittelbarer zeitlicher Nähe mit dem Grunderwerb könnte allerdings ebenfalls für ein Umgehungsgeschäft sprechen und schwer einklagbar sein.
Sinnvoll ist darüber hinaus das Grundstückspapier (Chanod) als Sicherheit für das Darlehen in Verwahrung zu nehmen, da der thailändische Eigentümer ohne diese Urkunde eine Grundstücksumschreibung oder Belastung nicht vornehmen kann.
Als zusätzliche Sicherung kann vereinbart werden, dass der Ausländer die Vollmacht vom Eigentümer erhält, wonach er das Grundstück jederzeit verkaufen und umschreiben darf.
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c) Landleasing mit Kaufrecht
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Der ausländische Mieter kann zusätzlich vereinbaren, dass er während der gesamten Mietdauer, jederzeit vom Eigentümer die unentgeltliche Übertragung des Grundstückseigentums an sich oder an eine von ihm bezeichnete Drittperson verlangen kann. Dieses Kaufoptionsrecht kann jedoch nicht beim Landdepartment registriert werden und es erlischt, wenn der Grundstückseigentümer verstirbt oder sich nicht an die vertragliche Pflicht hält und das Land einem Dritten veräußert. In diesem Falle kann zwar der Vorkaufsberechtigter Schadensersatz verlangen oder – wenn dies vertraglich vereinbart ist- die Zahlung einer Vertragsstrafe fordern. Diese Vertragstrafe kann wiederum durch ein Grundpfandrecht abgesichert werden.
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d) Landleasing ohne Beteiligung von Familienangehörigen
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Die Nutzungsverträge werden in der Regel mit der eigenen Ehefrau oder mit einem Familienmitglied geschlossen. Die andere – und vielleicht empfehlenswertere, wenngleich teuerer Variante – ist, dass der Ausländer Transaktionen ausschließlich im eigenen Namen durchführt und die thailändischen Familienmitglieder außen vor lässt. Der Ausländer kann nämlich Land selbst von einer thailändischen Firma leasen und dann einen Hausbau durchführen. Die Firma, die das Land verpachtet, würde allerdings in der Einkommenssteuererklärung bzw. in der Bilanz die Einnahmen angeben müssen. Die daraus resultierenden Steuerbelastungen wird sie auf den Ausländer abwälzen wollen, so dass die laufenden Kosten etwas höher sein dürften. Hinsichtlich des Bauantrages müsste geklärt werden, ob die Firma oder der Ausländer selbst den Bauantrag stellt, je nach dem wann eine Genehmigung am ehesten zu erwarten ist. Denn es gibt Landdepartments, welche keine Baugenehmigung für Ausländer bewilligen.
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