Grunderwerb in Thailand
Kann ein Ausländer einen Kaufvertrag über ein Grundstück schließen?
Der Abschluss eines Kaufvertrages über ein Grundstück ist auch Ihnen als Ausländer möglich. Der anschließende Landerwerb, d.h. Ihre Eintragung als Eigentümer in das Chanod (Grundstücksbrief) ist jedoch grundsätzlich verboten.
Gibt es Ausnahmen von dem Verbot des Landerwerbs für Ausländer?
Zwischenzeitlich wurde von der thailändischen Regierung die Möglichkeit eingeräumt, dass ein Ausländer bis zu einem Rai (gleich 1600 qm) für reine private Wohnzwecke erwerben kann, allerdings nur wenn eine ausreichende Summe an Devisen (derzeit 40 Mio. Baht) in das Land eingebracht wird. Zusätzlich bedarf es einer Genehmigung des Innenministeriums. Diese ist beim Landdepartment des Bezirksamtes (Ampoe) zu beantragen.
Können Ausländer das Eigentum an einem auf fremdem Boden befindlichen Haus erwerben?
Ausländer können aber ein Haus erwerben, wenn dieses sich auf einem Grundstück befindet, dass in fremdem Eigentum steht. Hier eröffnet sich die Möglichkeit entsprechendes Land für bis zu 30 Jahre zu leasen (dazu siehe unten) und aus eigenen Mitteln ein Haus zu bauen.
Können Ausländer Eigentumswohnungen in Thailand erwerben?
Darüber hinaus kann ein Ausländer Wohnungen, Condominiums und Appartements in mehrstöckigen Gebäuden auf eigenen Namen erwerben. Der Erwerb einer solchen Eigentumswohnung ist schon deswegen vorteilhaft, da diese ausschließlich auf den Namen des Ausländers gekauft wird und der Ausländer nicht mehr von Verwandten oder Dritten abhängig ist. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist zu beachten, dass die finanziellen Mittel nachweisbar aus dem Ausland zum Zwecke des Immobilienerwerbs nach Thailand übermittelt werden müssen. Beim Überweisungsauftrag an eine thailändische Bank muss die Transaktion unter dem Hinweis des beabsichtigten Immobilienerwerbs erfolgen. Die empfangene thailändische Bank muss dann anschließend um Erstellung eines entsprechenden Dokuments (thailändische Bezeichnung ist Tor Tor 3) gebeten werden, welche bestätigt, dass die Summe aus dem Ausland zum Zwecke eines Immobilienerwerbs in Thailand eingegangen ist. Die Abwicklung des eigentlichen Kaufs der Eigentumswohnung / des Appartements kann dann sehr schnell innerhalb von Tagen abgewickelt werden.
Wie kann ein Ausländer sich die Nutzungsrechte hinsichtlich eines Grundstücks sichern?
a) Gründung einer Company Limited
Oft wurde zum Zwecke des Landerwerbs durch einen Ausländer eine so genannte Company Limited gegründet. Die Gründung einer nicht aktiven Firma allein zum Zwecke des Grunderwerbs stellt jedoch nach der thailändischen Rechtslage ein Umgehungsgeschäft und somit ein nichtiges Rechtsgeschäft dar, durch das sich die Beteiligten sogar strafbar machen können. Außerdem muss die Company mehrheitlich von thailändischen Staatsangehörigen bestehen (die Gesamtzahl der Gesellschafter beträgt 3). Allerdings ist mittlerweile trotzdem wahrschenlich, dass dies zu einer Nichtgenehmigung von Landerwerb führen kann. Denn Seit dem 25. Mai 2006 überrpüfen die Landämter bei einer Eintragung von Land auf eine Company Limited, ob die thailändischen Gesellschafter die Mehrheit besitzen und ob sie tatsächlich eigenes Kapital eingebracht haben, also wirklich keine Strohleute sind.
Reine Thai-Firmen als juristische Personen können dagegen Grundbesitz erwerben.
b) Nutzungsrecht am fremden Grundstück mit Darlehensvertrag
Eine gesetzlich zulässige Lösung stellt der Erwerb eines Nutzungsrechts an einem Grundstück bzw. das Land- Leasing dar. Der Ausländer schließt einen Leasing/ Miet-/ Pachtvertrag mit dem Eigentümer des Grundstücks. Neben der reinen Miete, kann ein Wohnrecht, die Nutznießung (Usufruct“) und zusätzlich ein Bebauungsrecht („Superficies“) des Ausländers vereinbart werden.
Der Berechtigte erhält den Besitz und den Gebrauch an dem Grundstück, d.h. das ausschließliche Recht das Haus zu bewohnen, auszubauen, zu verändern, inklusive des Rechtes, Gebäude zu errichten oder abzureißen. Dieses Nutzungsrechts kann ohne die Zustimmung des Eigentümers übertragen werden, sofern vertraglich nichts anderes geregelt ist. Es empfiehlt sich, in dem entsprechenden Vertrag vertraglich ausdrücklich zu vereinbaren, dass die Nutzungsrechte als vererblich, abtretbar und übertragbar ausgestaltet sind.
Das Nutzungs- /Wohn- oder Baurecht des Ausländers werden in das Grundbuch eingetragen. Der Vertrag darf die gesetzliche Nutzungsdauer von maximal 30 Jahren nicht überschreiten oder aber auf Lebenszeit des Berechtigten abgeschlossen sein. Zu beachten ist, dass das Nutzungsrecht nach Ablauf der 30 Jahre verlängert werden kann. Die Vereinbarung einer entsprechenden Option in einem Vertrag ist allerdings in Thailand oft nutzlos, denn eine solche Option kann bei dem Landdepartment nicht registriert werden.
Will sich der Ausländer noch mehr absichern, so kann er zusätzlich einen Darlehensvertrag mit dem thailändischen Eigentümer abschließen. Die Eintragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek zur Sicherung der Darlehensrückzahlung ist allerdings nicht möglich, wenn das Landdepartment davon ausgeht, dass der thailändische Eigentümer nur Strohmann des Ausländers ist und für ihn das Eigentum lediglich hält. Man sollte in dem Fall über eine rechtlich zulässige Konstellation beraten lassen, bevor man die entsprechenden Verträge abschließt.
Möglich ist, ein Nutzungsvertrag auf 30 Jahre oder auf Lebenszeit des Berechtigten registriert und zusätzlich ein privatrechtlicher Darlehensvertrag abgeschlossen wird. Denkbar ist auch, dass die Hypothek zum einen späteren Zeitpunkt als die Registrierung des Eigentums eingetragen wird.
Der Abschluss eines zusätzlichen Darlehensvertrages könnte z. B. dazu dienen, den Eigentümer im Streitfall unter Druck zu setzen, in dem man die ausstehende Darlehenssumme einklagt. Im Ernstfall könnte allerdings die Einklagbarkeit gegenüber dem thailändischen Ehepartner schon deswegen problematisch sein, da der Erwerb eines Grundstücks durch eine mit einem Ausländer verheiratete Thailänderin unter Umständen nur dann möglich und eingetragen wird, wenn die Thailänderin beim Landdepartment versichert, das Grundstück ausschließlich aus eigenen Mitteln erworben zu haben. Das Vorhandensein eines Darlehensvertrages in unmittelbarer zeitlicher Nähe mit dem Grunderwerb könnte allerdings ebenfalls für ein Umgehungsgeschäft sprechen und schwer einklagbar sein.
Sinnvoll ist darüber hinaus das Grundstückspapier (Chanod) als Sicherheit für das Darlehen in Verwahrung zu nehmen, da der thailändische Eigentümer ohne diese Urkunde eine Grundstücksumschreibung oder Belastung nicht ohne Weiteres vornehmen kann.
Als zusätzliche Sicherung kann vereinbart werden, dass der Ausländer die Vollmacht vom Eigentümer erhält, wonach er das Grundstück jederzeit verkaufen und umschreiben darf, as aber auch in der Realisierung äußerst unsicher ist.
c) Darlehen- / Hypothek-Vertrag
Eine weitere zulässige Möglichkeit der Investitionssicherung ist die Eintragung eines Grundpfansrechts (Hypothek) zur Absicherung der Rückzahlung einer Darlehenssumme. Auch hier beträgt die zulässige Dauer 30 Jahre. Verlängerungsoptionen sind nicht eintragbar. Die Registrierungsgebühren betragen 1.1 % vom Darlehensbetrag. Eine Nutzungsabsicherung ist damit jedoch nicht verbunden. Denkbar ist auch eine Kombination zwischen den Varianten b) und c), indem etwa anstatt die Zinszahlung eine Nutzungsmöglichkeit am Grudnstück vereinbart wird.
Achtung!: In der Vergegangeheit wurde diese Form des „Landerwerbs“ meistens so gestaltet, dass der Eigentümer des Grundstücks die eigene Ehefrau war. Seit Frühjahr 2006 und verstärkt seit Mai 2006 verweigern die Landämter die Eintragung von Darlehens- und Nutzungsverträgen unter Eheleuten zugunsten des ausländischen Ehegatten. Die Landämter berufen sich auf eine entsprechende Weisung aus Bangkok, wonach Scheingeschäfte verstärkt aufgedeckt werden sollen. Eine Eintragung von Lease- und Hypotkeneveträgen auf den Gründstücken von anderen Familienangehörigen ist aber nach wie vor möglich. Auch die Eintragung von bloßen Wohnrechten zugunsten des eigenen Ehegatten ist weiterhin nicht ausgeschlossen, eignet sich jedoch nicht als Investitionsicherung.
d) Landleasing ohne Beteiligung von Familienangehörigen
Die Nutzungsverträge wurden früher in der Regel mit der eigenen Ehefrau oder mit einem Familienmitglied geschlossen. Seit dies faktisch nicht mehr möglich ist, ist die andere , wenngleich teuerer Variante empfehlenswertere, nämlich, dass der Ausländer Transaktionen ausschließlich im eigenen Namen durchführt und die thailändischen Familienmitglieder außen vor lässt. Der Ausländer kann nämlich Land selbst von einer thailändischen Firma leasen und dann einen Hausbau durchführen. Die Firma, die das Land verpachtet, würde allerdings in der Einkommenssteuererklärung bzw. in der Bilanz die Einnahmen angeben müssen. Die daraus resultierenden Steuerbelastungen wird sie auf den Ausländer abwälzen wollen, so dass die laufenden Kosten etwas höher sein dürften. Hinsichtlich des Bauantrages müsste geklärt werden, ob die Firma oder der Ausländer selbst den Bauantrag stellt, je nach dem wann eine Genehmigung am ehesten zu erwarten ist. Denn es gibt Landdepartments, welche keine Baugenehmigung für Ausländer bewilligen.
Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.